今年上海楼市，确实给了很多人信心
从数据上看，这轮回暖很直接：
2026年2月26日，上海“沪七条”正式施行
到了3月，上海二手房成交31215套，创下近五年新高
更值得注意的是，热度并没有在4月之后迅速降下来
但今年不太一样，热度一路延续到了5月
即使到了5月10日当天，上海二手房成交量还能达到1644套
这还不是一个孤立数据
从一线市场反馈看，最近几个月，上海不少板块的看房量、带看量、成交节奏都有明显恢复
尤其是低总价房源，消耗速度比之前快了很多
有些板块前几个月还能慢慢挑，到了5月，很多购房者的体感就是符合预算的房子已经明显变少
同时，房东的心态也有了明显的变化，百次调价仅14次，且96%的房东都选择不调价
内环内老破小开始动，外环外刚需房源也开始动
一头是虹口、静安、徐汇、潍坊、世博、曲阳路这些内环内低总价板块，300万以内的老破小成交加快
另一头是康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些外环外板块，300万到500万的小两房、小三房成交变得更活跃
市场确实热了
但这个时候，我反而更关心另一个问题：
这批热度里隐藏的新进场的人是谁？
毕竟上海常住人口并没有在短时间里发生巨大变化
那成交量的走红一定离不开一批原本蛰伏的刚需购买力
而且是一批原本就在上海、原本就想买房、原本也有支付能力，只是过去被购房资格挡在门外的人
其中最值得看的，就是居住证满5年的购房人
01
居住证买家，数量真不少
这轮市场回暖里，居住证买家不是一个很小的变量
从一线反馈看，在一些特定板块、特定总价段里，这类客户的存在感已经很明显
尤其是两个市场
一个是内环内老破小
这类房子过去一直有需求，但这次低总价房源的消耗速度明显加快
比如虹口、静安、徐汇的一些老破小集中区域，浦东的潍坊、世博板块，以及曲阳路这类低总价成交活跃区域
300万以内房源在新政后成交明显提升
面积小，但优势非常清楚：总价低、位置核心、上海属性强、出租相对容易
以世博板块为例，2月底新政之后，200万以内的房子成交量占比明显提升
而这一块的居住证买房者据一线中介说，都快到两成了
虹口和静安的部分区域，甚至出现了低价房源“无房可卖”的短期断档
像曲阳路，从新政以后，300万以下的房子成交占比还在不断增长
5月占比下降的原因也不是不愿意买，而是低总价老破小在前几月消耗颇大
总价两三百万的老破小，一室户、小两房，甚至是大家说的“条头糕”，恰好对应了这批客户最朴素的诉求：
先买得到，再谈住得好
另一个是外环外刚需上车板块
这类板块接住的是是被长期稳定租房的外来人口推起来的
在新政之后，外环外的刚需上车板块成交量涨幅明显
特别是300万到500万的小两房、小三房，成交开始变得很典型
这也是居住证购房人群的主要目的房源
比如康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些地方，过去就有大量长期租房的外来家庭
孩子在附近上学，工作在附近通勤，老人也可能在附近帮忙带孩子
他们的生活半径早就在这里
以前没有购房资格，只能租
现在房票来了，房价又比高点回落，他们开始重新算账
以康桥为例，很多2006年前后建成的动迁安置小区，90到120平方米三房，总价段相对可控
放在前几年的市场叙事里，它不算特别有想象力，但放到这轮新进场客户身上，它刚好够用
总价够低，面积够住，生活半径不用推倒重来
当明白用居住证满五年买房人群的需求差异的时候
也就能理解为什么这轮政策热度不是均匀分布的
它不是所有房子一起热，也不是所有板块一起涨
真正反应最快的，是两类房源：内环内低总价老破小，外环外刚需小三房
因为它们刚好接住了这批被新政释放出来的人
02
居住证买房，释放的是三类购买力本就不弱的人
很多人一听到居住证买房，容易把这批人想象成非常弱的购买力
但从真实成交看，未必如此
居住证买家不是没有钱，很多时候，他们只是过去没有房票
这次被释放出来的，主要是三类人
第一类，是在上海长期做小生意的个体户家庭
他们可能开水果店、早餐店、小超市、小饭馆，也可能做菜场摊位、家政、护工、社区服务
这些人未必有稳定连续的社保，但他们不代表不稳定
很多人已经在上海生活了十年，甚至更久
夫妻俩每天起早贪黑，孩子在上海出生、长大，生意、人情、客户、生活半径都在这里
他们缺的不是定居意愿，缺的就是购房资格
对这类家庭来说，买房首先不是投资，而是稳定生活
尤其是孩子快到上学阶段的时候，需求会变得非常急迫
他们很清楚，买房不一定能保证进热门学校，也不代表立刻完成阶层跃迁
但至少在居住登记、统筹入学、生活半径上，家里有了一个更确定的基础
他们最怕的，不是房子小，是孩子最后只能被送回老家
以世博板块的一家水果店老板为例：60平左右，300万以内，刚好能留孩子在自身边
文中类似户型，非案例原房源，图源：链家
第二类，是有资金、没房票的小老板
这一类人在内环低总价房源里很典型
他们在上海做生意很多年，也可能在外地有资产，在上海有客户、有现金流、有熟人关系
过去因为没有社保资格，上海核心区房产和他们没有关系
现在居住证通道打开，他们进场往往很快，目标也很明确
买最确定的
所以他们会更偏好虹口、静安、曲阳、潍坊这类核心区低总价房源
主要集中在虹口和静安，总价两百万出头的“条头糕”
文中类似户型，非案例原房源，图源：链家
只要总价能承受，位置足够核心，能出租，能持有，他们就能理解这套房子的价值
这不是传统意义上的短炒，也不是想靠频繁倒手赚钱
更像是终于拿到一张进入上海资产体系的门票
过去他们在上海赚钱、在上海生活、在上海做生意，但上海的房产市场对他们是关着门的
现在门开了，他们自然会先买最容易理解的资产
核心区，低总价，可持有
逻辑非常朴素
第三类，是租了很多年、终于开始算账的普通打工家庭
这一类人，更多出现在外环外刚需板块
他们在曹路、泗泾、九亭、顾村、周浦、南翔这些地方租房很多年
以前因为社保断缴，或者职业不够稳定，一直没有资格
现在资格有了，房价又回落，他们开始认真算这笔账
一套两房，月租金三四千，一年就是四五万
以前租房是没得选
现在买房，至少变成了一件可以计算的事
对这些家庭来说，买房不是单纯比较租售比，也不是只赌房价上涨
他们算的是另一笔账
以后还要不要每隔几年搬一次家，孩子能不能继续留在这里，老人能不能过来一起住
五年、十年以后，一家人到底有没有在上海留下一个稳定的家
两房、小三房，300万到500万，不是最好的房子，但够一家人把生活固定下来
文中类似户型，非案例原房源，图源：链家
这三类人有一个共同点：他们都不是传统意义上城市最爱宣传的“高精尖人才”
但他们也绝对不是没有购买力的人
他们在上海生活多年，有现金流，有稳定关系，有真实需求，也有明确的家庭规划
他们只是过去缺一张房票
03
居住证第一次变成了房票
以前非沪籍居民在上海买房，核心看的是社保
你有没有连续缴纳社保，缴了几年，决定了你能不能买、在哪里买、可以买几套
这个逻辑很清楚，你在上海稳定就业，为这座城市缴纳社保和个税，所以城市给你购房资格
但问题也在这里
上海不只有写字楼里的白领，也不只有标准劳动合同里的员工
比如开水果店的个体户、做小餐饮的夫妻店、家政、护工、菜场摊主、自由职业者、全职妈妈、小老板
他们每天都在上海生活，也参与这座城市的运转和发展
只是因为职业形态不标准，他们在购房资格体系里被忽视了
这次沪七条最重要的变化，就是把这群人看见了
持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可以在上海购买1套住房，不需要再提供社保或个税证明，而且全市范围内不限区域。
这句话放到上海楼市里，它的含义非常明确：过去上海购房资格看的是社保连续性，现在开始承认居住连续性
上海开始承认另一种城市贡献：你是不是长期在这里生活
如果只看居住证满5年这一条，很容易低估这次政策的完整性
沪七条真正有意思的地方是给非沪籍居民搭出了一套“1-3-5”的购房资格体系
社保满1年，主要面向刚进入上海、但已经有稳定就业的人，尤其是外环外的刚需和青年群体
社保满3年，对应的是更稳定的就业人群，可以进入更核心的区域，也能获得更强的购房能力释放
居住证满5年，则是补上过去社保体系覆盖不到的人
这三条路径放在一起看，上海把非沪籍购房资格做成了一个梯度系统
它给不同类型的非沪籍人群，分别留出了对应的路径
这也解释了为什么政策落地后，市场反应会比较快
04
重点在于，谁会属于这个城市？
之前都说深圳抢人厉害，“来了就是深圳人”
当时引起了很多人的共鸣
对比之下，其他一线城市似乎没什么诚意
这样的说话，其实不完全是脱口秀演员的玩梗，而一种对城市留人倾向的直观感受
过去大城市筛选购房资格，主要看社保、个税、户籍
而这些背后还有积分，卡着学历、年龄、技能点
这套逻辑本质上是在筛选“贡献”
而现在，上海用对居住一词的理解重新定义谁是新上海人
新上海人，会是长期居住，融入这个城市的人
这是基于对“市民”一次最朴素真诚的理解和阐释
这次居住证购房，把在场这件事放到了更重要的位置
这句话，可能才是这次政策最值得讨论的地方
政策只是打开门，最后能不能成交，肯定还是要回到房子本身
但对很多家庭来说，买房的意义本来也不只是家庭资产的保值
而是真的居住价值
这件事，对长期生活在上海的人来说，很重要
所以，居住证购房真的释放购买力了吗？
我想答案是肯定，即使他们并不是销售额的主要贡献方
但起码它释放了一种非想象的购买力
真正被释放的，是一批长期生活在上海的城市一员的居住需求
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